Umlagefähig — auch nach der Reform
An der Grundregel hat die Reform nichts geändert: Die Grundsteuer zählt als „laufende öffentliche Last des Grundstücks" zu den Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV) und darf vollständig auf die Mieter umgelegt werden — üblicherweise nach Wohnfläche. Steigt die Steuer, steigt also deine Nebenkostenposition, und das ist in aller Regel rechtens.
Politisch ist das umstritten: Die Präsidentin des Deutschen Mieterbunds fordert, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer komplett zu streichen. Bislang ist das eine Forderung ohne Gesetzeskraft — wir behalten es im Blick.
Die Zahlen: Wer wie stark betroffen ist
Wie stark die Reform durchschlägt, zeigt eine Umfrage von Haus & Grund unter 1.999 Eigentümern (April 2025): Die durchschnittliche Jahresbelastung stieg von 522 € (2024) auf 830 € (2025), der Median von 390 auf 654 €. Rund drei Viertel der Bescheide fielen höher oder ungefähr gleich aus, nur etwa jeder fünfte niedriger.
Die Streuung ist enorm — nicht nur zwischen Gebäudetypen, sondern auch regional: Für vergleichbare Einfamilienhäuser reicht die Spanne laut einer Auswertung von Haus & Grund und IW von 258 € pro Jahr in Zwickau bis 1.377 € in Tübingen. Und der Streit ist längst nicht vorbei: Allein gegen das Bundesmodell liegen rund 2,8 Millionen Einsprüche bei den Finanzämtern.
Im Betriebskostenspiegel steht die Grundsteuer noch mit 0,18 €/m²/Monat — das ist der Wert des Abrechnungsjahrs 2024, also vor der Reform. In den Abrechnungen, die 2026 für das Jahr 2025 erstellt werden, darfst du spürbar höhere Werte erwarten. Ein Anstieg allein ist kein Fehler — prüfenswert ist, ob Zeitraum und Verteilung stimmen.
Das BGH-Urteil: Nachforderung trotz Fristablauf
Normalerweise gilt: Zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums ist Schluss — danach kann der Vermieter nichts mehr nachfordern (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Reform hat aber eine Sonderlage geschaffen, über die der Bundesgerichtshof im Mai 2026 entschieden hat (VIII ZR 6/24): Läuft ein Einspruchsverfahren gegen die der Grundsteuer zugrunde liegenden Bescheide, besteht ein „Abrechnungshindernis", das der Vermieter nicht zu vertreten hat. Die Folge: Er darf die Grundsteuer auch nach Ablauf der 12-Monats-Frist nachberechnen — der bloße Zugang eines Grundsteuerbescheids beendet das Hindernis noch nicht, solange der Einspruch läuft. Nach Wegfall des Hindernisses muss er allerdings zügig handeln, in der Regel binnen drei Monaten.
Für Mieter heißt das: Eine Grundsteuer-Nachberechnung Jahre später kann rechtens sein — gerade in der Reform-Übergangszeit. Für Vermieter heißt es: dokumentieren, warum die Abrechnung nicht früher möglich war.
Was Mieter und Vermieter jetzt tun sollten
Als Mieter: Prüfe, ob die Grundsteuer-Position zum Abrechnungszeitraum passt (2025er-Beträge gehören in die 2025er-Abrechnung), ob nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt wurde und ob nicht versehentlich Beträge doppelt auftauchen — etwa eine Nachberechnung für Vorjahre ohne Erläuterung. Der Anstieg selbst ist meist kein Angriffspunkt; Einspruch gegen den Steuerbescheid kann nur der Eigentümer einlegen.
Als Vermieter: Lege den neuen Bescheid sauber um (Wohnfläche, sofern nichts anderes vereinbart), erläutere Nachberechnungen mit einem Satz — das spart Rückfragen — und denk bei unverschuldetem Leerstand an den Grundsteuererlass: Der Antrag für das Vorjahr muss bis zum 31. März bei der Gemeinde eingehen.
Häufige Fragen
Darf die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Ja — als laufende öffentliche Last nach § 2 Nr. 1 BetrKV, auch nach der Reform. Die Forderung des Mieterbunds, das zu ändern, ist bislang nur politisch.
Wie stark ist die Grundsteuer gestiegen?
Im Schnitt von 522 auf 830 € pro Jahr (Haus & Grund-Umfrage 2025); rund drei Viertel der Bescheide fielen höher oder etwa gleich aus. Am stärksten traf es Ein- und Zweifamilienhäuser mit +119 Prozent.
Darf nachträglich abgerechnet werden, obwohl die Frist vorbei ist?
Bei laufendem Einspruchsverfahren gegen die Grundlagenbescheide ja — das hat der BGH im Mai 2026 entschieden (VIII ZR 6/24). Nach Wegfall des Hindernisses muss der Vermieter binnen etwa drei Monaten nachfordern.
Was hilft Vermietern bei Leerstand?
Ein teilweiser Grundsteuererlass bei unverschuldetem Mietausfall — Antrag bis 31. März für das Vorjahr bei der Gemeinde.
- § 2 Nr. 1 BetrKV (laufende öffentliche Lasten) · § 556 BGB (Abrechnungsfrist)
- Haufe: Grundsteuern steigen — Haus & Grund-Umfrage (Ø 522 → 830 €)
- Haufe: Reform-Bilanz (¾ der Bescheide höher/gleich, Modellvergleich) · Haufe-Themenseite Grundsteuer (Einsprüche, Regionalvergleich)
- Haufe: BGH VIII ZR 6/24 — Grundsteuer-Nachforderung trotz Fristablauf
- Deutscher Mieterbund: Betriebskostenspiegel AJ 2024 + Position zur Umlagefähigkeit
- Haufe: Grundsteuererlass wegen Leerstand (Frist 31.3.)