Die 50/70-Regel: So wird verteilt
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, wie die Gesamtkosten der Heizanlage auf die Wohnungen verteilt werden: Mindestens 50, höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch, der Rest nach der Wohnfläche (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Der Flächenanteil ist gewollt — er deckt die Grundkosten der Anlage und gleicht Lagenachteile aus, etwa für die Wohnung überm unbeheizten Keller.
In einer Konstellation ist der Spielraum weg: Erfüllt ein Gebäude das Wärmeschutzniveau von 1994 nicht, wird mit Öl oder Gas geheizt und sind die freiliegenden Verteilleitungen überwiegend gedämmt, sind zwingend 70 Prozent nach Verbrauch abzurechnen.
In die Heizkosten dürfen dabei nur die Betriebskosten der Anlage: Brennstoff samt Lieferung, Betriebsstrom, Bedienung und Überwachung, Prüfung, Reinigung, die Miete und Eichung der Erfassungsgeräte sowie die Abrechnungskosten (§ 7 Abs. 2). Reparaturen an der Heizung gehören — wie überall — dem Vermieter.
Deine Kürzungsrechte: 15 % und zweimal 3 %
Die Verordnung setzt ihre Regeln mit einem scharfen Werkzeug durch — dem pauschalen Kürzungsrecht des Mieters (§ 12 HeizkostenV):
- 15 Prozent, wenn entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde — der Klassiker: keine Zähler, alles nach Fläche.
- 3 Prozent, wenn die Erfassungsgeräte entgegen der Pflicht nicht fernablesbar sind.
- 3 Prozent, wenn du trotz fernablesbarer Geräte keine monatlichen Verbrauchsinformationen bekommst (§ 6a HeizkostenV — Pflicht seit 2022).
Wichtig: Diese Kürzungen gelten nur im Verhältnis Mieter–Vermieter, nicht innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Und sie betreffen den auf dich entfallenden Heizkostenanteil, nicht die ganze Nebenkostenabrechnung.
Angenommen, deine Wohnung zahlt 1.030 € Heizkosten im Jahr (Heizspiegel-Durchschnitt für 70 m² mit Gas) und der Vermieter rechnet komplett nach Fläche ab, obwohl Zähler Pflicht wären: 15 % Kürzung = 154,50 €. Fehlt zusätzlich der CO₂-Kostenausweis, kommen weitere 3 % (~31 €) dazu. Eigene Beispielrechnung — die konkreten Beträge hängen von deiner Abrechnung ab.
Seit Oktober 2024 gilt die verbrauchsabhängige Abrechnungspflicht übrigens auch für Wärmepumpen: Für die Messtechnik lief eine Übergangsfrist bis zum 30. September 2025, nicht fernablesbare Zähler müssen bis Ende 2026 nachgerüstet werden.
Das CO₂-Stufenmodell: Der Vermieter zahlt mit
Auf Gas und Heizöl liegt ein CO₂-Preis — 2026 wird er versteigert, im gesetzlichen Korridor von 55 bis 65 € je Tonne (§ 10 BEHG). Damit diese Kosten nicht allein am Mieter hängen bleiben, der die Dämmung seines Hauses nicht beeinflussen kann, teilt das CO2KostAufG sie seit 2023 nach einem Zehn-Stufen-Modell auf: Je schlechter das Gebäude, desto größer der Vermieteranteil.
| CO₂-Ausstoß (kg/m²/Jahr) | Mieter | Vermieter |
|---|---|---|
| unter 12 | 100 % | 0 % |
| 12 bis < 17 | 90 % | 10 % |
| 17 bis < 22 | 80 % | 20 % |
| 22 bis < 27 | 70 % | 30 % |
| 27 bis < 32 | 60 % | 40 % |
| 32 bis < 37 | 50 % | 50 % |
| 37 bis < 42 | 40 % | 60 % |
| 42 bis < 47 | 30 % | 70 % |
| 47 bis < 52 | 20 % | 80 % |
| 52 und mehr | 5 % | 95 % |
Der Vermieter muss den CO₂-Kostenanteil, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen in der Heizkostenabrechnung ausweisen (§ 7 CO2KostAufG). Fehlt der Ausweis, darfst du deinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen. Ausnahmen gibt es nur, wenn öffentlich-rechtliche Vorgaben — etwa Denkmalschutz oder ein Fernwärme-Anschlusszwang — die Sanierung verhindern: Dann halbiert sich der Vermieteranteil oder entfällt; die Nachweispflicht liegt beim Vermieter (§ 9).
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist geplant, dass für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen ab dem 1. Januar 2028 eine pauschale 50:50-Teilung statt des Stufenmodells gilt. Für bestehende Heizungen bleibt es beim Stufenmodell — wir aktualisieren diesen Artikel, wenn sich der Stand ändert.
Was Heizen im Schnitt kostet
Zum Einordnen deiner eigenen Abrechnung — die Durchschnittskosten einer 70-m²-Wohnung im Abrechnungsjahr 2024 laut Heizspiegel: Erdgas 1.030 €, Heizöl 1.030 €, Fernwärme 1.225 €, Wärmepumpe 680 €, Pellets 615 €. Für 2025 wurde bei Gas ein Plus von rund 15 Prozent prognostiziert. Liegt deine Abrechnung weit über diesen Werten, lohnt der Blick auf Zählerstände, Verteilquote — und auf den Gebäudezustand.
Häufige Fragen
Was besagt die 50/70-Regel?
50 bis 70 Prozent der Heizkosten müssen nach erfasstem Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Fläche. In bestimmten Altbauten sind 70 Prozent Pflicht. Eine Quote außerhalb des Rahmens ist ein Verstoß gegen § 7 HeizkostenV.
Wann darf ich 15 Prozent kürzen?
Wenn entgegen der Verordnung gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Je 3 Prozent gibt es zusätzlich bei fehlender Fernablesbarkeit oder ausbleibenden Monatsinfos — laut Verbraucherzentrale summierbar.
Wie funktioniert der CO₂-Split?
Über zehn Stufen: vom effizienten Haus (Mieter zahlt alles) bis zum schlechtesten Bestand (Vermieter zahlt 95 Prozent). Fehlt der Ausweis in der Abrechnung, darfst du 3 Prozent kürzen.
Gilt die Abrechnungspflicht auch für Wärmepumpen?
Ja, seit Oktober 2024. Messtechnik-Übergangsfrist war der 30.09.2025; nicht fernablesbare Zähler müssen bis 31.12.2026 nachgerüstet sein.
- § 7 HeizkostenV (50/70-Regel) · § 12 HeizkostenV (Kürzungsrechte) · § 6a HeizkostenV (Monatsinfos)
- CO2KostAufG — Anlage (Stufenmodell) · § 7 CO2KostAufG (Ausweispflicht) · § 10 BEHG (CO₂-Preis 2026)
- Verbraucherzentrale: Heizkostenabrechnung prüfen
- Haufe: HeizkostenV-Novelle (Wärmepumpen-Pflichten) · Haufe: CO₂-Preis und Vermieterbeteiligung (GModG-Ausblick)
- Mieterbund/co2online: Heizspiegel 2025