Fall 1: Leerstand im Haus — das Risiko liegt beim Vermieter
Steht eine Wohnung im Haus leer, entstehen die meisten Betriebskosten trotzdem weiter: Grundsteuer, Versicherung, Gartenpflege, Allgemeinstrom. Die entscheidende Frage: Auf wen werden sie verteilt?
Die Antwort des BGH ist eindeutig mieterfreundlich: Das Leerstandsrisiko ist Sache des Vermieters. Bei der Umlage nach Wohnfläche bleibt die Gesamtwohnfläche des Gebäudes die Verteilungsbasis — einschließlich der leeren Wohnungen. Der Kostenanteil, der auf leere Einheiten entfällt, bleibt beim Vermieter hängen (Urteil vom 31.05.2006, Az. VIII ZR 159/05 — *das Aktenzeichen ist über mehrere übereinstimmende Sekundärquellen bestätigt, der Volltext war für diesen Artikel nicht direkt abrufbar). Auch die Verbraucherzentrale führt „keine Umlage von Leerstandskosten" als festen Prüfpunkt.
Vergleiche die Summe der Umlageflächen in deiner Abrechnung mit der tatsächlichen Gebäudefläche. Ist die Basis plötzlich kleiner als im Vorjahr, obwohl das Haus gleich groß ist, wurden womöglich leere Wohnungen herausgerechnet — genau das ist unzulässig. Der Prüf-Assistent fragt diesen Punkt mit ab.
Vermieter-Trost: Bei unverschuldetem, erheblichem Mietausfall gibt es einen teilweisen Grundsteuererlass — Antrag bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde.
Fall 2: Das Haus wird verkauft — wer rechnet ab?
Beim Eigentümerwechsel gilt eine klare zeitliche Trennung (BGH, Urteil vom 14.09.2000, Az. III ZR 211/99; Zusammenfassung bei haufe.de):
- Abgeschlossene Abrechnungsperioden: Der Veräußerer muss abrechnen. Ihm stehen Nachzahlungen aus diesen Zeiträumen zu — und er schuldet den Mietern etwaige Guthaben.
- Laufende Periode beim Übergang: Der Erwerber rechnet über den gesamten Zeitraum ab, auch über die Monate vor seinem Eintritt. Der Verkäufer muss dafür mitwirken und aufbereitete Unterlagen übergeben.
Für Mieter heißt das: Nicht verwirren lassen, wenn nach einem Verkauf zwei Absender auftauchen. Entscheidend ist, welchen Zeitraum die Abrechnung betrifft — nicht, wer gerade im Grundbuch steht. Und die 12-Monats-Frist läuft unabhängig vom Verkauf weiter.
Fall 3: Mieterwechsel mitten im Jahr
Ziehst du zum 30. Juni aus, kannst du nicht einfach die halbe Jahresabrechnung bekommen — der Winter heizt teurer als der Sommer. Deshalb regelt § 9b HeizkostenV die Aufteilung:
- Zwischenablesung ist Pflicht: Zum Nutzerwechsel muss der Verbrauch abgelesen werden.
- Verbrauchskosten werden nach dieser Ablesung aufgeteilt.
- Die übrigen Heizkosten (Grundkostenanteil) werden nach den Gradtagszahlen — einer normierten Verteilung der Heizlast übers Jahr — oder zeitanteilig aufgeteilt; Warmwasser zeitanteilig.
- Ist die Zwischenablesung nicht möglich, gilt komplett der Gradtagszahlen- bzw. Zeitanteilsmaßstab.
Die kalten Betriebskosten (Grundsteuer, Versicherung & Co.) werden in der Praxis zeitanteilig nach Nutzungstagen abgegrenzt — das ist gelebter Standard, auch wenn uns dafür kein einzelnes BGH-Urteil als Beleg vorliegt (Transparenz-Hinweis).
Die Übersichtstabelle
| Situation | Wer zahlt / wer rechnet ab? | Grundlage |
|---|---|---|
| Wohnung im Haus steht leer | Leerstandsanteil trägt der Vermieter; Gesamtfläche bleibt Umlagebasis | BGH VIII ZR 159/05* |
| Grundsteuer bei erheblichem, unverschuldetem Leerstand | Teilerlass für den Vermieter möglich (Antrag bis 31.3.) | haufe.de |
| Verkauf — Abrechnung für abgeschlossene Jahre | Veräußerer rechnet ab, erhält Nachzahlungen, schuldet Guthaben | BGH III ZR 211/99 |
| Verkauf — laufendes Abrechnungsjahr | Erwerber rechnet den gesamten Zeitraum ab | BGH III ZR 211/99 / haufe.de |
| Auszug unterm Jahr — Heizkosten | Aufteilung per Zwischenablesung, Grundkosten nach Gradtagszahlen/zeitanteilig | § 9b HeizkostenV |
| Auszug unterm Jahr — kalte Betriebskosten | zeitanteilige Abgrenzung (Praxis-Standard) | Praxis, ohne Einzelurteil belegt |
* Aktenzeichen über übereinstimmende Sekundärquellen bestätigt; Volltext für diesen Artikel nicht direkt abrufbar.
Wer die Gebühr für die Zwischenablesung beim Auszug trägt, ist umstritten und war in unseren Quellen nicht belastbar geklärt — wir behaupten hier bewusst nichts. Steht die Gebühr in deiner Abrechnung, lohnt die Einzelfallprüfung beim Mieterverein.
Häufige Fragen
Müssen Mieter für leere Wohnungen mitzahlen?
Nein — das Leerstandsrisiko trägt der Vermieter. Die Gesamtfläche bleibt Verteilungsbasis, leere Einheiten dürfen nicht herausgerechnet werden.
Wer rechnet nach einem Hausverkauf ab?
Abgeschlossene Jahre: der Verkäufer. Das laufende Jahr: der Käufer — über den gesamten Zeitraum.
Wie laufen Heizkosten beim Auszug?
Zwischenablesung nach § 9b HeizkostenV; Verbrauchskosten nach Ablesung, Grundkosten nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig, Warmwasser zeitanteilig.
Gibt es bei Leerstand Geld vom Finanzamt zurück?
Bei unverschuldetem, erheblichem Mietausfall ist ein teilweiser Grundsteuererlass möglich — Antragsfrist 31. März fürs Vorjahr.