Was das Gesetz wörtlich sagt
Die gesamte Fristen-Mechanik steckt in wenigen Sätzen des § 556 Abs. 3 BGB. Die entscheidenden lauten im Gesetzeswortlaut:
„Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. […] Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen."
Zwei Fristen, symmetrisch gebaut: eine für den Vermieter (abrechnen), eine für den Mieter (widersprechen). Beide kennen dieselbe Ausnahme — wer die Verspätung nicht zu vertreten hat, wird geschont. Und beide sind unerbittlich, wenn die Ausnahme nicht greift.
Zugang schlägt Absenden
Das Gesetz sagt „mitzuteilen" — und die Rechtsprechung liest das konsequent als Zugang beim Mieter. Der Poststempel vom 28. Dezember rettet niemanden, wenn der Brief erst am 3. Januar im Kasten liegt. Wie eng das werden kann, zeigt eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg (316 S 77/16): Ein Einwurf in den Briefkasten am 31. Dezember gilt noch als fristgerecht zugegangen, wenn er bis etwa 18 Uhr erfolgt — mit einer Leerung am selben Abend ist da nicht mehr zu rechnen, mit dem Zugang am Silvesterabend schon.
Für Vermieter folgt daraus eine simple Regel: nicht auf Kante nähen, Zugang dokumentieren (Zeuge beim Einwurf oder Einwurf-Einschreiben). Für Mieter: das Zugangsdatum notieren — es startet die eigene Einwendungsfrist.
Die Folgen: Nachforderung weg, Guthaben bleibt
Verpasst der Vermieter die Frist, ist die Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen — der Mieter muss sie nicht mehr zahlen. Wichtig ist die Asymmetrie: Der Gesetzeswortlaut sperrt nur die „Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter". Ein Guthaben des Mieters bleibt davon unberührt — der Anspruch auf Abrechnung und Auszahlung besteht fort.
Während das Mietverhältnis läuft, hat der Mieter bei ausbleibender Abrechnung zusätzlich ein Druckmittel: Er darf die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten, bis abgerechnet wird. Die komplette Rückforderung aller gezahlten Vorauszahlungen ist dagegen eng begrenzt — der BGH lässt sie im Wesentlichen nur nach Mietende zu, und nur für Zeiträume, deren Abrechnungsfrist beim Auszug noch lief (Urteil vom 07.07.2021, VIII ZR 52/20).
Die Ausnahme: nicht zu vertretende Verspätung
Die Ausnahme „nicht zu vertreten" ist eng — schlechte Organisation, Personalmangel oder eine trödelnde Hausverwaltung zählen regelmäßig nicht. Der praktisch wichtigste Fall ist hochaktuell: die Grundsteuer nach der Reform. Der BGH hat am 20. Mai 2026 entschieden (VIII ZR 6/24), dass ein laufendes Einspruchsverfahren gegen die zugrunde liegenden Grundsteuerbescheide ein fortbestehendes Abrechnungshindernis ist: Solange der Einspruch läuft, darf der Vermieter die Grundsteuer auch nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist nachberechnen. Fällt das Hindernis weg, muss er die Nachforderung im Regelfall binnen drei Monaten stellen.
Mieter sollten eine späte „Grundsteuer-Nachberechnung" nicht reflexhaft als verfristet abtun — seit der Reform-Übergangszeit kann sie zulässig sein. Vermieter wiederum dürfen sich nicht auf den bloßen Bescheid-Eingang berufen und dann monatelang warten: Nach Wegfall des Hindernisses tickt die Drei-Monats-Uhr.
Deine Gegenfrist: zwölf Monate für Einwendungen
Die Mieter-Seite derselben Medaille: Ab dem Tag, an dem die Abrechnung zugeht, laufen zwölf Monate für Einwendungen — tag-genau, nicht bis zum Jahresende. Wer am 15. März die Abrechnung erhält, kann bis zum 15. März des Folgejahres beanstanden, danach nicht mehr — selbst wenn der Fehler offensichtlich ist. Und die Frist gilt je Abrechnung neu: Wiederholt der Vermieter denselben unzulässigen Posten im nächsten Jahr, muss der Mieter erneut fristgerecht rügen. Ein einmaliger Widerspruch wirkt nicht für die Zukunft.
Dahinter liegt als äußerste Grenze die Regelverjährung: Ansprüche beider Seiten — Nachforderung wie Guthaben — verjähren in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem sie fällig wurden (§§ 195, 199 BGB).
Der komplette Zeitstrahl an einem Beispiel
Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2025, die Abrechnung geht dem Mieter am 15. September 2026 zu:
| Ereignis | Im Beispiel | Regel |
|---|---|---|
| Ende des Abrechnungszeitraums | 31.12.2025 | frei vereinbar, max. 12 Monate Zeitraum |
| Späteste Zustellung der Abrechnung | 31.12.2026 | + 12 Monate, Zugang zählt |
| Ende der Einwendungsfrist | 15.09.2027 | + 12 Monate ab Zugang, tag-genau |
| Verjährung der Ansprüche | 31.12.2029 | 3 Jahre ab Ende des Fälligkeitsjahres |
Häufige Fragen
Die Abrechnung kam zu spät — muss ich gar nichts zahlen?
Die Nachforderung grundsätzlich nicht. Aber Vorsicht bei der Grundsteuer: Lief ein Einspruchsverfahren gegen die Bescheide, kann eine spätere Nachberechnung zulässig sein (BGH VIII ZR 6/24). Und ein Guthaben zu deinen Gunsten bleibt dir in jedem Fall.
Zählt der Poststempel oder der Briefkasten?
Der Briefkasten. Die Abrechnung muss innerhalb der Frist zugehen — am letzten Tag reicht der Einwurf bis etwa 18 Uhr (LG Hamburg 316 S 77/16).
Ich habe letztes Jahr widersprochen — gilt das weiter?
Nein. Einwendungen wirken nur für die jeweilige Abrechnung. Taucht derselbe Fehler wieder auf, musst du erneut innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang rügen.
Kann der Vermieter eine bereits erteilte Abrechnung noch ändern?
Zu deinen Lasten nur innerhalb seiner Zwölf-Monats-Frist — das gilt selbst dann, wenn er dir schon ein Guthaben ausgezahlt hat. Danach sind nur noch Korrekturen zu deinen Gunsten möglich.
- § 556 BGB (Gesetzestext im Wortlaut) · § 195 BGB · § 199 BGB
- Haufe: BGH VIII ZR 6/24 — Grundsteuer-Nachforderung trotz Fristablauf (20.05.2026)
- Stiftung Warentest: LG Hamburg 316 S 77/16 — Silvester-Zustellung
- Haufe: BGH VIII ZR 52/20 — Rückforderung von Vorauszahlungen
- Haufe: Einwendungen jedes Jahr neu; Korrektur innerhalb der Frist