Umlagefähig oder nicht? Der komplette BetrKV-Katalog

Die 17 erlaubten Positionen — mit Vergleichswerten

§ 2 der Betriebskostenverordnung zählt abschließend auf, welche Kosten der Vermieter umlegen darf. „Abschließend" heißt: Was hier nicht steht, darf nur über die Auffangposition Nr. 17 abgerechnet werden — und die verlangt eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag. Die Durchschnittswerte stammen aus dem 17. Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (Abrechnungsjahr 2024, veröffentlicht Dezember 2025):

* Grundsteuer-Wert aus dem Abrechnungsjahr 2024 — also vor der Grundsteuerreform. Für Abrechnungen ab 2025 sind deutlich höhere Werte zu erwarten; mehr dazu im Grundsteuer-Artikel.

Zur Einordnung: In Summe zahlen Mieter im Schnitt 2,67 €/m² im Monat; würden alle denkbaren Kostenarten anfallen, wären es bis zu 3,68 €/m² — die berühmte „zweite Miete". Liegt deine Abrechnung deutlich darüber, ist das kein Rechtsverstoß, aber ein klarer Anlass, jede Position einzeln zu prüfen.

Was nie umgelegt werden darf

Die Verordnung definiert in § 1 Abs. 2 BetrKV zwei Kostenblöcke, die der Vermieter immer selbst trägt — egal, was im Mietvertrag steht:

Verwaltungskosten. Das Gesetz fasst darunter wörtlich die „Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht" sowie die „Kosten für die Geschäftsführung" — und ausdrücklich auch den „Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit". Praktisch heißt das: Hausverwaltungsgebühren, Kontoführung, Porto, Telefonate — alles nicht dein Problem.

Instandhaltung und Instandsetzung. Gemeint sind Kosten zur Beseitigung „der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel" — also Reparaturen jeder Art und Rücklagen dafür. Auch der Reparaturanteil in einem Vollwartungsvertrag (typisch beim Aufzug) muss herausgerechnet werden.

Die vier Klassiker unter den Fehlern

1. Der Hauswart, der alles kann. Die Hauswart-Position (Nr. 14) darf nur den Lohn für Betriebsaufgaben enthalten. Anteile für Reparaturen, Schönheitsreparaturen oder Verwaltungstätigkeiten müssen herausgerechnet werden. Und: Übernimmt der Hauswart Reinigung, Gartenpflege oder Winterdienst, dürfen diese Leistungen nicht zusätzlich als eigene Positionen auftauchen — das wäre eine verbotene Doppelumlage. Zum Vergleich: Der Spiegelwert liegt bei 0,37 €/m², wenn der Hauswart solche Aufgaben mit übernimmt; werden Reinigung und Gartenpflege separat abgerechnet, sind eher 0,21 €/m² üblich.

2. Kabel-TV nach Juni 2024. Das Nebenkostenprivileg ist zum 1. Juli 2024 entfallen. Für Zeiträume danach darf keine Kabelgebühr mehr in der Abrechnung stehen — die Position ist im Betriebskostenspiegel bereits um rund 42 Prozent eingebrochen und wird verschwinden. Mieter schließen ihren TV-Vertrag jetzt selbst ab.

3. Wärme-Contracting ohne Vereinbarung. Stellt der Vermieter von eigener Heizung auf gewerbliche Wärmelieferung um, wird es teuer — im Wärmepreis stecken auch Investition und Gewinn des Contractors. Der Bundesgerichtshof hat im Mai 2026 klargestellt (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25): Solche Mehrkosten dürfen nur unter den engen Voraussetzungen des § 556c BGB umgelegt werden. Ohne besondere Vereinbarung schulden Mieter nur, was auch bei zentraler Eigenversorgung angefallen wäre.

4. Betriebsstrom im Allgemeinstrom versteckt. Der Strom für die Heizungsanlage gehört in die Heizkostenabrechnung — er darf nicht pauschal über die Position „Allgemeinstrom" mitlaufen. Der BGH hat das bereits 2016 beanstandet; sauber ist nur die getrennte Erfassung oder eine nachvollziehbare Schätzung.

Häufige Fragen